Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Условия финансирования.
- Условия продажи.
- Время продажи.
| 7.2. Имущественные права на недвижимость
При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего владельца, арендатора и т. п. интересуют, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным образом от передаваемых на нее прав. В случае если право собственности на объект недвижимости обременено правом аренды или другими обязательственными правами, рыночная стоимость такого объекта может значительно ; измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магазины, бизнес-центры, земельные 1 участки и другие объекты недвижимости продаются вместе с существующими арендными ; договорами. При этом, если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий 157 владелец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить двумя способами — прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды. Условия финансирования. Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходимость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, который предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента. Условия продажи. Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже i рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, или на продавца оказывается давление, либо между участниками сделки существует семейная, деловая или I финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если I для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или I приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия. 1 Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, поэтому при подозрении 1 на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения. Время продажи. Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течением времени. Поэтом)1 такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью поправки на продажу, Основным индикатором рынка недвижимости является динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов. жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|