Жер ќатынастарын мемлекеттік ќўќыќтыќ реттеу механизмі
жүктеу/скачать 1.43 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- 4. Жер мәмілелері.
| Жерді тәркілеу. Жер учаскесін мәжбүрлі түрде алып қою немесе меншік құқығының мәжбүрлі түрде тоқтатылуының кейбір түрлерінде келтірілген шығындар өтелмейді. Себебі, жер учаскесін алып қою алдын ала үшінші тұлғаға немесе мемлекетке келтірілген шығындарды өтеу үшін жаза ретінде жүзеге асырылады. Қазақстан Республикасының заң актiлерiнде көзделген жағдайларда, қылмыс немесе өзге де құқық бұзушылық жасағаны үшiн меншiк иесiнен немесе жер пайдаланушыдан жер учаскесi сот тәртiбiмен санкция түрiнде өтеусiз алып қойылуы мүмкiн. Қазақстан Республикасы Азаматтық кодексінің 254-бабына сәйкес, тәркілеу дегеніміз – меншік иесінің жасаған қылмысы немесе өзге де құқық бұзушылық жасағаны үшін мүлкінің санкция түрінде тегін, әрі ықтиярсыз алынуы. Тәркілеу кезінде мүлік мемлекет меншігіне ақысыз түрде алынады және алудың негізі болып келесі жағдайлар танылады:
1. Жер иесі қылмыс жасаған жағдайда. 2. Жер иесі басқа бір құқық бұзушылық жасаған жағдайда. Сотталған адам мен оның асырауындағы адамдар үшiн қажеттi, сотталған адамға жеке меншiк құқығымен тиесiлi немесе оның ортақ меншiктегi үлесi болып табылатын, онда үйi мен шаруашылық қора-жайлары орналасқан жер учаскелерi, сондай-ақ өзiндiк қосалқы шаруашылық жүргiзу үшiн қажеттi жер учаскелерi Қазақстан Республикасының қылмыстық-атқару заңдарында көзделген тiзбеге сәйкес тәркiленбеуге тиiс. Тәркiленген жер учаскелерi мемлекеттiк меншiкке қайтарылады. Тәркiлеу объектiсi болып табылатын мұндай жер учаскелерi не жер пайдалану құқығы Қазақстан Республикасының заңдарында белгiленген тәртiппен сатылуы мүмкiн 4. Жер мәмілелері. Жер мәмілелері дегеніміз – жер құқық қатынастарын туындатуға, өзгертуге және тоқтатуға бағытталған жеке және заңды тұлғалардың заңды және ерікті әрекеті. Жермен жасалатын мәмілелерге жер учаскесін сату-сатып алу, жерді жалдау, жерді сыйға тарту, жерді кепілге беру т.б. мәмілелер жатады. Қазіргі қалыптасқан нарық жағдайында, жер учаскесінің азаматтық айналым объектісі ретінде танылған уақытта жер нарық қатынастарына мемлекеттің араласуы орында болып отыр. Бүгінгі күнде мемлекет жер нарығын реттеуге келесі әдістер: жерге азаматтық құқықтарды жүзеге асыру тәртібін заңды түрде белгілеу арқылы; жер учаскелерінің шаруашылық айналым қабілетін құқықтық шектеуді белгілеу арқылы; жер учаскесінің айналымына рұқсат беру жүйесін енгізу арқылы; жермен жасалатын мәмілелерді жүзеге асыру заңдылығын қадағалау, яғни, жер учаскесімен жасалатын мәмілелерді міндетті мемлекеттік тіркеуді орнату арқылы қатысып отыр. Осыдан байқайтынымыз, Қазақстан Республикасында жер қатынастарын мемлекеттік реттеудің өте күшті, яғни жер ресурстарын экономикалық тәсілдер арқылы басқару, жер нарығын құру және мемлекеттік реттеу, жерді кепілге қоюды қалыптастыру, мемлекеттік жер кадастры жүйесін енгізу сияқты тетіктері қалыптасқан. Осы тұрғыда, отандық заңгерлер: «Қазақстанда жер нарығын мемлекеттік реттеу мәселесін толық қалыптастыру үшін келесі қағидаларды ұстану керек, яғни, ірі жер латифундықтардың құрылуына жол бермеу, шаруашылық қызмет үшін пайдалану барысында жерді табиғат сыйы ретінде экологиялық талаптардың сақталуын қамтамасыз ету, жерді өз сапасына байланысты негізгі мақсатына сай пайдалануды қамтамасыз ету, жер учаскелерін алып сатарлықтың алдын алу мақсатында жер нарығын қалыптастыруды реттеу қажет» - деген болатын. Жер мәмілелері жердің нарықтық құны арқылы жүзеге асырылады. Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес, жер учаскесінің нарықтық құны Қазақстан Республикасының «Бағалау қызметі туралы» заңға сәйкес анықталады. Нақты заң мемлекеттің, заңды және жеке тұлғалардың мәміле жасалатын бағалау объектісіне қатысты бағалау қызметі қатынастарын реттеуді жүзеге асырады. Жалпы бағалау дегеніміз – бағалау объектісінің нарықтық немесе өзге құнын анықтау болып табылады. Қазақстан Республикасы Жер заңдарында нақты түрде жер учаскесінің нарықтық құны деген түсінік қаралмағанымен, жер қатынастарын құқықтық реттеу барысында қолданылады. Мысалы: Жер кодексінің 9-бабы 7-тармағы. Меншік иесі жер учаскесін сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттік емес жер пайдаланушы өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын басқа тұлғаларға сатқан кезде, сондай-ақ жер учаскесін кейінгі жер пайдаланушыларға жалға берген кезде, жер учаскелері үшін төлемақының мөлшері, мерзімдері мен нысаны Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес сату-сатып алу немесе мүлік жалдау шарттарымен айқындалады. Жер кодексінің 87-бабы 2-тармағына сәйкес, Мемлекеттік мұқтаждықтар үшін сатып алынатын жер учаскесінің бағасын айқындау кезінде оған жер учаскесінің немесе оған құқықтардың, онда орналасқан жылжымайтын мүліктің нарықтық құны....меншік иесіне толық өтеледі немесе 166-бабы меншік иесі немесе жер пайдаланушыға келтірілген шығын оны келтіруші есебінен өтеледі. Өтемақы мөлшерін есептеу барысында оған жер учаскесінің немесе жер пайдалану құқығының нарықтық құны енгізіледі делінген. Көріп отырғанымыздай, жер учаскесінің нарықтық құны жер қатынастарын реттеу барысында кеңінен қолданылады. Әрине, Жер учаскесінің нарықтық құны деген ұғым жер заңдарында қалыптаспаған. Қазақстан Республикасы «Бағалау қызметі туралы» заңға сәйкес, жалпы нарықтық құн дегеніміз – бәсекелестік жағдайында нақты мүліктің мәмілелер негізінде оқшаулауға болатын неғұрлым мүмкін құны, бұл жағдайда мәміле тараптары бағалау объектісі туралы барлық мәліметпен хабардар болып әрекет етуі тиіс және объектінің бағасына белгілі бір төтенше жағдайлар әсер етпеуі қажет. Мүліктің бағасы нарықтық құны болып есептеледі, егер келесі шарттар орындалған болса: Мәміленің бір тарабы бағалау мүлкін сатуға міндетті емес және екінші тарап сол мүлік бойынша сатып алу міндеттемесі болмауы тиіс; Мәміле тараптары мүлік туралы барлық мәліметтерге қанық және өз мүдделері үшін әрекет етуі тиіс; Бағалау объектісі бұхаралық оферта нысанында ашық нарыққа сатуға қойылған болуы тиіс; Мәміле бағасы бағалау объектісі үшін сәйкес төлемді білдіреді және мәміле жасасуға ешкімді мәжбүрлеу болмауы тиіс; Мәміле объектісі үшін төлем ақшалай нысанда болуы тиіс. Қазақстан Республикасының «Бағалау қызметі туралы» заңға сәйкес, бағалау объектісі ретінде азаматтық құқықтық қатынастардың жекелеген материалдық және өзге объектілерін атай келіп, мүлікке меншік құқығы, өзге заттық құқықтар, жылжымайтын мүлік, соның ішінде жер учаскелерін қарастырған. Бағалаудың міндетті және ерікті түрлері қарастырылған. Объектіні міндетті түрде бағалау келесі жағдайларды жүргізілуі тиіс: Кәсіпкерлік қызметте қолданылмайтын жеке тұлғалардың мүлкіне салық салу үшін және шаруа (фермер) қожалықтарының жер учаскелерінің бағалау құнын анықтау үшін; Жекешелендіру үшін және мүлікті сенімді басқару немесе жалдау құқығына беру үшін; Ипотекалық несиелеу үшін; Меншік иесінен мүлікті мемлекеттік мұқтаждықтар үшін алу немесе сатып алу үшін; Борышқордың мүлкін, талапкер немесе борышқор сот орындаушысының бағалаған құнымен келіспеген жағдайда құнын анықтау үшін; Мемлекеттік меншікке түскен мүліктің құнын анықтау үшін. Жер учаскесінің нарықтық құны дегеніміз – қалыпты бәсекелестік жағдайында, сұраныс пен ұсынысты ескере отырып, нақты жер учаскесінің азаматтық құқықтық мәмілелер негізінде оқшаулауға болатын неғұрлым мүмкін құны, бұл жағдайда мәміле тараптары бағаланатын жер учаскесі туралы барлық мәліметпен хабардар болып өз мүдделері үшін әрекет етуі тиіс. Жер учаскесін жалдау құқығының нарықтық құны дегеніміз – жер учаскесінің белгілі бір сапаларын ескере отырып, сатып алушының сатушыға нақты жер учаскесін пайдаланғаны үшін төлеуге дайын құны. Жердің нарықтық құнының анықталу ерекшеліктеріне тоқталып кететін болсақ: - Жердің нарықтық құнына белгіленген мерзім ішінде пайдаланушының қажеттіліктерін қанағаттандыра алатын жер учаскелері ие болуы тиіс. - Жердің нарықтық құны нарықтағы сұраныс пен ұсынысқа және сатушы мен сатып алушының бәсекелестік сипатына байланысты болады. - Жердің нарықтық құны осы жер учаскесінен белгіленген мерзім ішінде тиімді пайдалаған жағдайда күтілетін нәтижеге, яғни түсетін кіріске байланысты. - Жердің нарықтық құны уақытқа байланысты өзгеріп отырады және белгілі бір күнге ғана белгіленеді. - Жердің нарықтық құны оның нысаналы мақсатының өзгеруіне, рұқсат етілген пайдалануға, осы жер учаскесіне өзге бір тұлғалардың бар жоқтығына байланысты. - Жер учаскесінің нарықтық құны оның орналасқан жеріне және өзге сыртқы факторларға байланысты. - Жер учаскесінің нарықтық құны неғұрлым тиімді пайдалануға байланысты анықталады. Яғни, экономикалық ақталған, қаржылық тұрғыдан және физикалық мүмкіндігі айқындалған іс жүзінде пайдалану. Жер учаскесін неғұрлым тиімді пайдалану жағдайын анықтау барысында жер учаскесінің нысаналы мақсатына, пайдалану мүмкіндігіне, жер учаскесі орналасқан ауданның даму болашағына, жер нарығындағы күтілетін өзгерістерге көңіл бөлу қажет. Сонымен, жердің нарықтық құнының факторлары ретінде келесі жағдайларды бөліп қарастыруға болады: 1. Жер учаскесінің орналасқан жері және қоршаған ортасы; 2. Жер учаскесінің нысаналы мақсаты, рұқсат етілген пайдалану және осы жер учаскесіне басқа бір тұлғалардың құқығы; Мысалы: жер учаскесінде сервитуттың болуы, жер учаскесін пайдалануға байланысты әкімшілік немесе соттың шешімімен анықталған белгілі бір тиымдардың болуы, т.б. 3. Жер учаскесінің физикалық сипаттамасы, яғни, жер бедері, ауданы, конфигурациясы т.б.; 4. Көлікпен жету мүмкіндігі; 5. Инфрақұрылымы, инженерлік желілердің, әлеуметтік инфрақұрылым объектілерінің бар екендігі, олардың жақын немесе алыстығы, оларға қосылу мүмкіндігі т.б. Қазақстан Республикасының нарық жағдайында қабылданған жер заңдарын саралай отырып, жердің нарықтық құны екі тұрғыда қарастырылатынын анықтауға болады: Жер учаскесінің нарықтық құны және жер учаскесін жалдау құқығының нарықтық құны. Жер учаскесінің нарықтық құны нарықтағы сұраныс пен ұсынысқа, орналасқан жеріне, қоршаған ортасына, нысаналы мақсатына, жер және өзге жылжымайтын мүлік нарығындағы болуы мүмкін өзгерістерге, жер учаскесі орналасқан ауданның даму болашағына т.б. факторларға тәуелді, ал жер учаскесін жалдау құқығының нарықтық құнына нақты жер учаскесін жалға алатын тұлғаның жалға берушімен берген құқықтарының көлеміне, құқықтың әрекет ету мерзіміне, жалдау құқығымен қоса берілген ауыртпалықтарға, жер учаскесін пайдалану нысаналы мақсатына, рұқсат берілген қолдану құқығына, белгіленген мерзім ішінде неғұрлым тиімді пайдаланған жағдайда жалдау құқығынан көретін табысына байланысты болады. Жер учаскесінің нарықтық құнын анықтауда жер учаскесін бағалаушы тұлға белгілі бір әдістерді қолдануы тиіс. Жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау әдістері дегеніміз – қалыпты бәсекелестік жағдайында нақты жер учаскесінің азаматтық құқықтық мәмілелер негізінде оқшаулауға болатын неғұрлым мүмкін құнын анықтауда қолданылатын амал-тәсілдердің жиынтығы. Бағалаушы тұлға жер учаскесінің құнын анықтауда салыстырмалы, табыстық және шығындық әдістер қолданылады. Салыстырмалы әдісті қолдану ғимарат, құрылыс және құрылғылар салынған, сондай-ақ салынбаған жер учаскелері үшін жүзеге асырылады. Бұл жағдайда бағалаушы тұлға бағаланатын жер учаскесіне ұқсас жер учаскелерімен жасалатын мәмілелердің бағасы туралы толық хабардар болуы қажет. Осы мәліметтерді, жер учаскесінің орналасқан жері және қоршаған ортасы, жер учаскесінің нысаналы мақсаты, рұқсат етілген пайдалану және осы жер учаскесіне басқа бір тұлғалардың құқығы; жер учаскесінің физикалық сипаттамасы; көлікпен жету мүмкіндігі, инфрақұрылымын ескере отырып нарықтық құнын анықтайды. Жер учаскесін бағалаудың табыстық әдісін қолдануда, жер рентасы, яғни, жерді пайдаланудан түсетін табыс, жер учаскесіне құрылыс салған жағдайда әкелетін табыс, жерді ұтымды пайдалану арқылы табылатын табыстарды ескере отырып нарықтық құнын анықтау жүзеге асырылады. Ал шығындық әдісті қолдану жер учаскелерін белгілі бір шаруашылық жүргізу мақсатында игерумен байланысты шығындарды ескере отырып жер учаскесінің нарықтық құнын анықтау жүзеге асырылады. Жер пайдаланушылардың: 1) ортаќ пайдаланудағы; 2) ќорғаныс ќажеттерiне берiлген; 3) орман ќорының; 4) ерекше ќоралатын табиғи аумаќтар, сауыќтыру, рекреациялыќ және тарихи-мәдени маќсаттағы; 5) ќызметтiк жер телiмiнiң; 6) уаќытша өтеусiз және уаќытша ќысќа мерзiмдi өтеулi жер пайдалану ќұќығымен берiлген жер учаскелерiнiң; 7) кепiлге берудi ќоспағанда, шаруа (фермер) ќожалығын және тауарлы ауыл шаруашылығы өндiрiсiн жүргiзу үшiн уаќытша жер пайдалану ќұќығымен берiлген жер учаскелерiнiң; 8) су ќорының жерiнде жер пайдалану ќұќығын иелiктен шығаруды ќоса алғанда, жер пайдалану ќұќығына ќатысты мәмiлелер жасасуына жол берiлмейдi. Әдебиеттер 1. Б.Ж. Абдраимов, С.А. Боголюбов Земельное право России и Казахстана. – М., Юристъ, 2007. – 454 2. Нурахметова Г.Г. Правовое регулирование сделок в сфере земельных отношений. – Учебное пособие. – Алматы – 2004 Бақылау сұрақтары 1. Жерге меншік құқығының және өзге құқықтардың пайда болу негіздері. 2. Жерге меншік құқығының және пайдалану құқығының тоқтатылуы. 3. Жер учаскесін алып (сатып алу) қою, түрлері және тәртібі. 4. Жер мәмлелері. Жерге ақы төлеудi құқықтық реттеу. жүктеу/скачать 1.43 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|