Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
Пример. Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальная валовая рентная выручка 100 000 долларов. Расчет валового рентного мультипликатора
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Сопоставимые объекты Цена продажи аналога Потенциальная валовая рента
- Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) Офис №1
- Офис №2 750 000 128 000
- Пример.
- Аналог ВРМ Цена продажи
- 65000/13500 ВРМ (средний по аналогам) = (5+5,43+4,8) /3 = 5
| Пример. Необходимо оценить двухэтажный офис. Его потенциальная валовая рентная выручка 100 000 долларов.
Расчет валового рентного мультипликатора Таблица 7.7
Итоговый валовой рентный мультипликатор (ВРМ) (усредненный по аналогам) равен: (6,00+5,86+6,08) / 3 - 6,00 Стоимость оцениваемого офиса составит: 100 000*6,00=600 000 долларов. Пример. Необходимо оценить объект недвижимости с ПВД в 15 000 долл. Информация о недавно проданных аналогах. Расчет стоимости предприятия методом валового рентного мультипликатора Таблица 7.8
Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемыми и сопоставимыми объектами недвижимости, так как в основу расчета BMP положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых учтены указанные различия. 166 1 Метод прямой капитализации определяется как приведение ожидаемой прибыли от эксплуатации оцениваемого объекта к текущей стоимости путем деления ее на общий коэффициент капитализации. При использовании этого способа оценки объектов недвижимости должен осуществляться тщательный отбор сопоставимых объектов, • характеризующихся потоками доходов, схожими по риску и продолжительности с •] потоками доходов оцениваемого объекта. Пример. Определить стоимость магазина, где годовая прибыль ожидается на уровне 65 000 долл.. Расчет стоимости магазина с помощью общего коэффициента капитализации Таблица 7.9
Относительный сравнительный анализ. Суть метода заключается в разделении всех объектов сравнения на две группы. К первой группе относят объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе — объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. Таким образом, выделяется ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки. Оценка объекта с помощью данного метода проводится в несколько этапов. hrnan: кодировка ценообразующих характеристик объекта. После выбора и описания ценообразующих характеристик им назначаются по степени предпочтения абсолютные значения. Качественные характеристики кодируются по принципу «чем лучше характеристика, тем выше код». Ъшп: относительная кодировка ценообразующих факторов. Производится приведение кодов к относительным величинам. Для этого код объекта по каждому из факторов делят на максимальное значение (на общую сумму кодов данного ценообразующего фактора). После 167 приведения максимальное значение кода для любого фактора равно единице. Зэтап: расчет коэффициента качества. По результатам кодирования и приведения рассчитывается суммарный коэффициент качества как сумма кодов для каждого объекта. В данной модели его можно рассматривать как стоимостной показатель, отражающий суммарное качество объекта оценки и аналогов. После этого мы разбиваем рассматриваемые аналоги на две группы: к первой группе относим объекты, превосходящие по своим характеристикам объект оценки, а ко второй группе относим объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки. После такого разделения становится очевиден ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки. Получаемый при этом разброс значений определяется тем, что на стоимость недвижимости оказывают определенное влияние факторы, на которые реакция рынка не всегда может быть выявлена и оценена. Эти факторы могут быть связаны либо с особенностями самой недвижимости, либо являться следствием рыночной ситуации на момент продажи. Если все объекты сравнения превосходят по своим характеристикам объект оценки, то определить возможный диапазон стоимости невозможно. Аналогичное положение и в случае, если объект оценки превосходит все объекты сравнения. 4 этап. Для более точного расчета оценщики посчитали возможным воспользоваться i i следующими вычислениями. Если разделить цену 1 кв. м каждого аналога на суммарный i коэффициент качества (сумму кодов) и результаты усреднить, то полученный коэффициент I можно рассматривать как характеристику выбранного сектора недвижимости (аналог валового рентного мультипликатора). Правомочность такого предположения объясняется 1 прежде всего тем, что качество аналогов должно быть пропорционально цене (чем выше I коэффициент качества, тем больше цена объекта). Для того чтобы получить стоимость 1 кв. м объекта оценки, необходимо умножить усредненный коэффициент на сумму кодов объекта оценки. \ Пример. Оценивается объект коммерческой недвижимости — магазин, расположенный в Московском районе г. Санкт-Петербурга, на пр. Ю. Гагарина, дом № N.'2 ! Характеристики объекта: ; Тип — встроенное помещение. Этажность — 1 этаж в пятиэтажном доме. £ Общая площадь—341,3кв.м. ! Полезная площадь — 114,4 кв. м. 2Пример цитируется по В.Есипов, Г. Маховикова, В.Терехова Учебник «Оценка бизнеса», М.2002., стр. 121-125. I 168 1 Год постройки — 1960 г. Капитальный ремонт — не проводился. 7 Оцениваемые права: земельный участок — право аренды. Объект оценки — право собственности. Общая характеристика микрорайона—-удаленный от центра города микрорайон со средним уровнем деловой и торговой активности. Транспортная доступность — хорошая. 10. Состояние окружающей среды — среднее. И. Состояние объекта — хорошее. Характеристика входа — отдельный вход с улицы. Обременение КГИОП — не обременен. 1 Для выполнения оценки методом относительного сравнительного анализа продаж были подобраны следующие объекты-аналоги (табл. 7.10.). жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||