Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
Система кодировки характеристик объектов
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Результаты кодирования Таблица 7.12.
- Результаты относительной кодировки Таблица
- 7.3. Оценка стоимости земельного участка .
| Система кодировки характеристик объектов
Таблица 7.11
Результаты кодирования Таблица 7.12.
170
Результаты относительной кодировки Таблица 7.13
График суммарных коэффициентов качества объектов-аналогов и оцениваемого объекта представлен на рис. 7.13. Рассматриваемые аналоги можно разбить на две группы: 1, Объекты-аналоги, превосходящие (или приблизительно равные) по своим характеристикам объект оценки: № 2,3. 2. Объекты, имеющие более низкие качественные характеристики, чем объект оценки: 171 №1,4,5. После такого разделения становится очевиден ценовой диапазон вероятной стоимости объекта оценки. 7.3. Оценка стоимости земельного участка. Оценка рыночной стоимости участков осуществляется следующими основными методами: методом техники остатка для земли, методом средневзвешенного коэффициента капитализации, методом сравнения продаж, методом разбиения, методом капитализации, методом валового рентного мультипликатора. Метод техники остатка для земли. Данный метод выступает как вариант метода капитализации дохода. Применение его целесообразно, когда отсутствуют данные по сравнительным сделкам. Он подходит для оценки свободных участков или участков со зданиями или сооружениями, приносящих доход, при любом использовании земли. Метод техники остатка для оценки здания используется, когда применение затратного метода проблематично (сильно изношено здание) и имеется достаточно данных о продажах сопоставимых участков. При применении данного метода должны быть известны: стоимость зданий и сооружений; чистый операционный доход, приносимый землей, зданиями и сооружениями; коэффициенты капитализации для земли, зданий и сооружений. Расчеты данным методом выполняются в несколько этапов. 1. Чистый операционный доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями. Для определения дохода, относимого к зданиям и сооружениям, необходимо стоимость зданий и сооружений умножить на коэффициент капитализации зданий и сооружений: где Узд — текущая стоимость зданий и сооружений; У3д'— чистый операционный доход, приходящийся на здания и сооружения; Кзд — коэффициент капитализации для зданий и сооружений. Коэффициент капитализации для зданий и сооружений можно взять из таблицы шести функций сложного процента (см. прилож. 1, графа «Взнос на амортизацию денежной единицы») или рассчитать по формуле: 172 где rbcbm — коэффициент (возврата) возмещения капитала; Rseiu — коэффициент капитализации для земли. Капитализация в этом случае проводится только по ставке дохода на инвестиции без учета возмещения капитала, так как считается, что земля не изнашивается. 2 Определяется остаток чистого операционного дохода, относимый к земле, — из общего чистого операционного дохода вычитается доход, относимый к зданиям и сооружениям: где узш—чистый операционный доход, относимый к земле; Y—общий чистый операционный доход. 3. Рассчитывается остаточная стоимость земли путем капитализации остаточного чистого операционного дохода от земли: где Узем—остаточная стоимость земли; rkm— коэффициент капитализации для земли. Учитывая, что техника остатка для земли имеет два подхода: прямолинейный и аннуитетный возврат инвестиций, рассмотрим на примерах их отличия. Пример. Пользуясь техникой остатка (прямолинейный возврат инвестиций) оцените рыночную стоимость объекта недвижимости. Стоимость здания - 230000; Сложившаяся ставка дохода на инвестиции - 15% годовых; Продолжительность полезной жизни здания - 40 лет; Чистый операционный доход от сдачи в аренду объекта недвижимости - 45000. Решение: Чистый операционный доход - 45000 Доход, относящийся к зданиям: 230000*0,15=34500 Остаточный доход от земли: 45000 - 34500=10500 Капитализация дохода по 15% ставке без ограничения срока: 10500:0,15=70000 (стоимость земли) Общая (рыночная) стоимость объекта 230000+70000=300000 173 Пример. Пользуясь техникой остатка (аннуитетный возврат инвестиций) оцените рыночную стоимость объекта недвижимости. Стоимость здания - 230000; Сложившаяся ставка дохода на инвестиции - 15% годовых; Продолжительность полезной жизни здания - 40 лет; Чистый операционный доход от сдачи в аренду объекта недвижимости - 45000. Решение: Чистый операционный доход - 45 000 Доход, относимый к зданиям: 230 000*0,1505621=34 629 (15%, 40 лет, взнос на аммортизацию) Остаточный доход от земли: 45000-34629 = 10371 Стоимость земли 10 371:0,15= 69 140 Общая (рыночная) стоимость объекта 230 000+69 140=299 140 Пример. Предположим, что стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450 000 долл., а продолжительность их экономически полезной жизни — 50 лет. Соответствующая им ставка дохода на инвестиции определена в 12%, поскольку именно такой уровень доходности обеспечивает конкурентоспособность данного проекта по сравнению с другими вариантами инвестиций, характеризующимися схожим риском. Возмещение инвестиций в здания должно вестись по прямолинейному методу. Ежегодная норма возврата капитала составляет 2% (100% / 50 лет = 2% в год). Общая требуемая ставка дохода для зданий и сооружений равна 14% (12% + 2% = 14%). Годовой частый операционный доход для первого года оценивается в 65 000 долл. Требуемая ставка дохода на 450 000 долл., вложенные в здания и сооружения, составляет 14%, или 63 000 долл. Если вычесть эту величину из суммы чистого операционного дохода в 65 000 долл., то получим 2000 долл. остатка для земли. Последняя сумма, капитализированная по ставке 12% при неограниченном сроке получения дохода, позволяет оценить землю в 16 666,67 долл. (2000 / 0,12). Доход от земли капитализирован без ограничения срока его получения, -поскольку считается, что земля не изнашивается. Таким образом, общая стоимость объекта оценивается в 467 000 долл. (450 000 долл. для зданий +16 666,67 долл. для земли = 466 666,67 долл.; округленно 467 000 долл.). 174 Техника остатка для земли может быть использована при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования. При применении метода техники остатка для земли возможно получение отрицательной величины остаточного дохода, приписываемого земле. Это может свидетельствовать о том, что здание является избыточным улучшением для данного участка. Метод средневзвешенного коэффициента капитализации. В данном случае используется «долевой» подход к оценке. Расчеты этим методом также выполняются в несколько этапов. Приблизительно рассчитываются пропорции, в которых стоимость недвижимости делится на стоимость земельного участка и стоимость зданий и сооружений. Традиционно для этого используются данные о нормативных ценах земли и ценах на строительные работы. Определяется средневзвешенный, общий коэффициент капитализации — коэффициент, используемый для капитализации всего чистого операционного дохода. Он рассчитывается исходя из структуры стоимости объекта, т. е. распределения на стоимость земли и стоимость зданий и сооружений по формуле: где Rep — средневзвешенный (общий) коэффициент капитализации; Дэд> Даем — процентная доля зданий, сооружений и земельного участка в общей стоимости. В случае, когда ожидается прирост или снижение стоимости объекта, общий коэффициент капитализации должен быть подвергнут корректировке. В случае прироста стоимости фактор фонда возмещения, соответствующий периоду владения объектом, следует умножить на процентный прирост стоимости за этот период, а полученный результат вычесть из требуемой ставки конечной отдачи. В случае же снижения стоимости фактор фонда возмещения, 1 умноженный на процентный прирост стоимости за этот период, прибавляется к требуемой ставке конечной отдачи. 3. Определяется стоимость всего недвижимого имущества методом капитализации дохода. I где V — стоимость всего недвижимого имущества. I 4. Стоимость земельного участка рассчитывается с помощью долевого I Коэффициента: УземУДзем, I Пример. Предположим, что стоимость зданий и сооружений оценена в 90% от общей К стоимости собственности, а земли — в 10%, продолжительность экономической жизни зданий и I 175 сооружений — 50 лет, ставка дисконта — 12%,чистый операционный доход — 65 000 долл. Расчет общего коэффициента капитализации показан в табл. 7.14. жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||