Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы

Исходные данные по оцениваемому земельному участку и аналогам

жүктеу/скачать 2.09 Mb. бет 89/122 Дата 19.09.2022 өлшемі 2.09 Mb. #460937

Бұл бет үшін навигация:

• Процедура последовательного вычитания Таблица 7.16

Исходные данные по оцениваемому земельному участку и аналогам Таблица 7.15 № аналогов Цена, долл. Размер Физическая Местоположение характеристика Оцениваем. объект ? 60x150 Холмист На берегу реки 1 i 6250 60x175 Холмист На другом берегу реки 2 5750 60x175 Холмист Вверх по реке 3 5300 60x150 Ровный Вниз по реке 4 7450 60x150 Ровный В центре города Процедура последовательного вычитания Таблица 7.16 Характеристики Оценивав мыи объект АНАЛОГИ 1 2 3 4 Цена, долл. ? 6250 5750 5300 7450 'азмер -500 0 0 0 Физическая характеристика 0 0 +450 +450 Местоположение 0 0 0 -2150 Корректировка -500 0 +450 -1700 Скорректированная стоимость 5750 5750 5750 5750 Стоимость оцениваемого объекта, 5750 Достоинство метода — простота использования. Недостаток — не всегда имеются сравнительные данные. К данному классу методов относится также метод переноса (иногда его называют методом соотнесения). Этот метод основан на определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем сооружений. Исходят из теоретической предпосылки, что существует устойчивая связь между стоимостью земли и : стоимостью сооружений для определенного типа недвижимости в определенном регионе. Следовательно, если в районе расположения оцениваемого объекта не набралось достаточного количества сравнимых продаж, то следует поискать похожие регионы и собрать .данные по продажам в этих регионах. Затем определить типичные соотношения между ; стоимостью земли и общей стоимостью объекта недвижимости и использовать это 177 соотношение при анализе продаж участков, которые будут служить объектом сравнения в оцениваемом регионе. Отсутствие развитой базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков с аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки, Метод капитализации. Стоимость земельного участка определяется капитализацией доходов. Рассчитывается коэффициент капитализации \ где Уан—чистый операционный доход аналога; Vaii — продажная цена аналога. Определяется вероятная стоимость объекта оценки V = Y/ R. Метод капитализации земельной ренты удобен при оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в земельную собственность. Метод разбиения земельного участка при определении стоимости. Этот метод используется в тех случаях, когда необходимо определить стоимость земельного участка, пригодного для разбиения на отдельные индивидуальные участки. Алгоритм применения метода следующий: Определяются количество и размеры индивидуальных участков. Рассчитывается стоимость освоенных участков с помощью метода сопоставимых продаж. Рассчитываются издержки освоения и издержки, связанные с продажей, инженерные \ расходы по расчистке, разметке, окончательной подготовке земли, расходы на f строительство дорог, подземных инженерных коммуникаций, оплата налогов, \ } комиссионных запродажу и рекламу, а также рассчитывается разумная предпринимательская прибыль. Сопоставляются графики освоения и предполагаемых продаж. ! Определяются величины выручки от продажи индивидуальных участков. 1 Определяется чистая выручка от продажи путем вычитания издержек освоения, \ I 178 издержек по продаже и предпринимательской прибыли из предполагаемой выручки от продажи участков. Определяется ставка дисконта. ! Дисконтируется чистая выручка от продажи земельных участков для расчета стоимости земельного участка, разбитого на отдельные участки. жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу: